盈富忧配中建智地百亿项目蓄势市场竞争升级

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　　中国建筑（601668.SH）旗下地产业务近年来逆势扩张。以中建一局为例，去年其地产业务大幅增长近180%。

　　北京市场是其近几年布局重点。《中国经营报》记者梳理发现，中建一局地产平台中建智地从2021年开始频频参与北京市场土拍，去年其在京拿地金额高达133亿元，同比增长超过50%。今年4月份，其再次以联合体形式拿下朝阳组团地块，地价高达126亿元。

　　中建智地斥巨资拿地之际，北京新房市场竞争愈发激烈，这些项目后续去化表现仍待观察。

　　朝阳“地王”项目待入市

　　5月下旬，中建智地京东公司副总经理庞思广对外透露，公司最新斩获的2025年北京首个百亿地块——黄杉木店地块，将成为继中建宸园、北京宸园之后，朝阳的第三座宸园。

　　该百亿地块于今年4月28日出让，包括平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块（以下简称“黄杉木店地块”）及孙河组团土地储备项目2902-73地块。

　　当时，该组团地块吸引了保利、招商、中海，以及中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体参与竞拍。最终，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得该地块，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录。

　　据了解，2107-01、02、03地块位于黄杉木店平房区，其中2107-01、03地块为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。01地块占地面积3.01万平方米、地上建筑面积7.82万平方米；03地块占地5.43万平方米、地上建筑面积14.11万平方米。

　　2107-02地块为A334托幼用地，占地5253平方米，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

　　在拿地之后，中建智地很快便发出了产品海报，定位为140～300平方米的改善型产品。

　　据了解，中建智地目前共有四个产品系列，包括宸系、府系、璟系和印系。这其中，宸系被视为顶级产品。

　　5月13日，黄杉木店开发主体发布施工、监理招标计划。2107-01住宅和02托幼项目开发主体为北京茂越置业有限公司（以下简称“北京茂越”）。公开信息显示，中建智地持有北京茂越48.5%股份，其余金茂、越秀、朝阳城开分别持股33%、17%、1.5%。2107-03地块开发主体为北京兴昶房地产开发有限公司，股权结构与北京茂越相同。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍盈富忧配，黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。

　　项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。西北方向是北京较早的豪宅产品星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。

　　该区域附近发展较早，有较多楼龄较大的公房和经济适用房，人流量较大，交通拥堵问题比较严重，城市界面相对杂乱。

　　地块东向3公里处即2月份保利+金茂拿下的三间房组团地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万平方米，成交楼面价5.16万元/平方米。张凯指出，两者相较，黄杉木店地块素质略优，更靠近中心城区，有望实现更高的售价预期。

　　据了解，在拿地之后，保利和金茂随后在三间房组团地块上开发了朝阳天珺和金茂满曜，5月26日，朝阳天珺首批397套房源获北京市住建委预售许可，拟售单价8.84万～9.25万元/平方米，首批货值达49.95亿元，项目户型涵盖92～157平方米的三至四居。

　　5月30日，金茂满曜发布取证预告，准售14栋住宅楼，拟售单价为8.2万～9.1万元/平方米，户型涵盖115～159平方米的三至四居，主力户型面积段更小一些，其中建筑面积130平方米以下的房源占比近七成。

　　距离黄杉木店地块约6公里、客群定位与之有部分重合的中海·万吉玖序也于5月18日正式开盘，目前网签21套，成交均价114652元/平方米。

　　除了上述项目外，近期，黄杉木店地块5公里范围内的御翠园项目再次降价，吸引一批客群快速签约。据了解，该项目为长江实业集团旗下和记黄埔房地产开发有限公司开发，5月推出的特价房源销售均价为7万～7.1万元/平方米，相较于此前的备案价打了近七折，户型包括140平方米、180平方米的高层。

　　记者了解到，该项目今年6月份交房，面对同一区域内有限的客户，项目之间竞争激烈，御翠园此次降价促销有其自身产品原因，但也受到即将入市项目的影响。

　　记者就黄杉木店项目蓄客及后续推盘计划联系中建智地，内部人士表示公司仍在研究中，未有更多信息披露。

　　老项目的压力

　　近年来，多数房企处于流动性压力下，但“中建系”旗下各工程局的地产平台则在逆势扩张，在全国各地频频拿地，旗下多家公司销售额增长迅速。

　　从2020年开始，“二次创业”的中建一局加大在全国各地拿地力度，不断提升房地产业务比例。2020年，其地产业务占总营收比例仅为1.11%，而在2021—2023年，地产业务占比分别为4.49%、7.8%、9.38%。2024年，该业务实现营收152.9亿元，同比增长179.6%，占总营收的9%。

　　中建智地从2021年开始深度布局北京市场，参与了多数土拍，2021—2023年，其在京拿地金额分别为73.84亿元、37.9亿元、85亿元。

　　2024年6月13日，北京土地供应迎来新形式，首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地成交，中建智地联合体以112亿元底价竞得。随后，地块小股东退出，由中建智地全资持有。

　　该组团地块包含位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区3宗地块，产业、住宅、配套建筑规模总体占比分别约为30%、60%、10%。其中，酒仙桥地块被打造为北京宸园，定位为高价住宅项目，产品主推143平方米、165平方米、220平方米和249平方米的四居户型，备案价11.5万～13.5万元/平方米，总价1500万～2000万元。项目距离最近的地铁站14号线东风北桥站有1公里，周边有颐堤港、蓝色港湾、798等知名商业配套。

　　该项目于去年10月13日开盘，当日斩获61.5亿元销售额，根据其官微公布的数据，项目五个多月实现110亿元的收官成绩。北京市住建委官网显示，该项目已网签517套（总共606套），成交均价11万元/平方米。据悉，该项目销售指导价为12.5万元/平方米。

　　孙河乡地块被打造为中建璞园PARK（中建璞园二期），产品为4至7层的125～210平方米的三至四居室，备案均价为7.8万～8.3万元/平方米，总价950万～1580万元。

　　项目与北京宸园同日开盘，当日实现销售额22亿元。去年10月份取证298套房源，目前已网签224套，成交均价7.29万元/平方米。不过，去年11月份取证的144套房源则去化较慢，半年来仅网签44套，成交均价7.5万元/平方米。

　　据了解，从区位条件来看，中建璞园PARK位于东北五环外，配套条件弱于北京宸园。值得注意的是，中建璞园PARK南侧紧邻在售项目中建璞园（一期），同由中建智地开发，共983套房源。该项目定位朝阳首改客群，面积区间为74~125平方米，销售指导价为7.98万元/平方米。

　　璞园一期项目于2023年9月份入市，至今仍在售，目前网签685套，网签去化率69%。记者了解到，近两年北京新房市场持续承压，二手房价格不断下降，同一区域内的新房项目价格亦受到影响。去年6月份以来，多数新盘在价格上作出大幅折让，这一趋势虽在今年有所缓解，但项目之间分化仍在加剧。有渠道人士告诉记者：“一些位置优越、产品稀缺的项目价格已基本稳定，但外围区域降价的项目仍较多。”

　　今年“五一”前夕，中建璞园一期推出一批特价房源，其中94平方米的三居室房源在优惠后价格为658万元左右，较早前的750万元便宜近100万元。

　　北京市住建委官网显示，中建璞园一期成交均价由此前的7.1万元/平方米逐渐降至6.9万元/平方米。

　　在产品定位上，璞园二期产品与一期形成差异化补充。不过，二期由于项目总价更高，在当前的市场情况下，后续去化状况尚待观察。

　　2024年，中建智地在北京拿地金额高达133.143亿元，除了上述组团地块外，其还于当年12月以21.143亿元联合未来科学城拿下昌平北七家一宅地，后打造为北京国贤府二期，项目于今年4月份开盘，总计850套房源，涵盖72～168平方米的二到四居。目前项目网签213套，成交均价由5.4万元/平方米逐渐降至5.1万元/平方米。

　　面对当前压力仍存的新房市场，手握多个重量级项目的中建智地能否在激烈的竞争中突围盈富忧配，将是检验其逆周期投资策略的关键。

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